Como calcular o valor de atualização da renda?
Se vive numa casa arrendada o mais certo é que todos os anos o senhorio faça a atualização da renda. Contudo, existem contratos aos quais a atualização não se aplica. Então porque aumenta o seu? Como pode saber se vai pagar um novo valor de renda e que aumento terá?
Importância do contrato de arrendamento
Ao arrendar um imóvel deve fazer um contrato de arrendamento. Esse contrato estabelece os direitos e deveres dos proprietários dos imóveis, bem como os direitos e deveres do arrendatário.
O contrato é feito por um determinado prazo, mas sempre que se destine a habitação própria e permanente tem a duração mínima de um ano. Será renovado pelo prazo mínimo de três anos (a menos que no contrato seja estabelecido outro prazo).
Para incentivar os senhorios a fazerem contratos de longa duração existem benefícios fiscais. Estes são crescentes e em função do prazo do contrato. Se o contrato tiver duração de menos de dois anos, a taxa de IRS sobre as rendas é de 28%, descendo a taxa de IRS para 26% se o prazo for de dois a cinco anos, 23% se o prazo for de cinco a 10 anos, 14% de o prazo for de 10 a 20 anos e 10% se for de 20 a 30 anos.
Contrato de arrendamento inclui cálculo da nova renda
No contrato de arrendamento deve constar a possibilidade de atualização da renda e a forma em que a mesma se processa.
Ou seja, caso haja acordo entre as partes até pode não existir atualização. Mas o mais certo é que haja, e no contrato deve estar estipulado como e quando será feita a atualização.
- Contratos celebrados antes de 1990 - Para estes contratos, a atualização da renda é feita por negociação entre as partes.
- Contratos pós 1990 - Nestes casos, a atualização é feita com base no coeficiente de atualização das rendas (a menos que seja estipulado outra forma no contrato).
Atenção, a primeira atualização só pode ser feita um ano após o início do contrato, sendo as seguintes um ano após a atualização anterior.
Coeficiente de atualização das rendas é determinado pelo INE
O Instituto Nacional de Estatística (INE) é a entidade responsável pela determinação do coeficiente anual de atualização das rendas, para todo o tipo de arrendamento. Ou seja, para arrendamentos urbanos e rurais.
O seu valor tem por base a variação do índice do preço do consumidor nos último doze meses, usando os valores disponíveis até ao final do mês de agosto de cada ano.
Os valor dos coeficiente apurados constam de aviso publicado anualmente em outubro, em Diário da República, aplicando-se ao ano civil seguinte.
Os coeficientes vigentes para 2022 constam do Aviso 17989/2021.
Como se calcula a atualização da renda
Tendo o coeficiente de atualização em vigor a nova renda calcula-se pela sua multiplicação pela renda anterior: nova renda = renda atual x coeficiente de atualização.
Note, em 2021 o coeficiente foi inferior a 1 (ou seja foi de 0,9997) pelo que não se verificaram atualizações nas rendas.
Senhorio tem de comunicar aumento antecipadamente
O senhorio deve comunicar o aumento por carta registada (com aviso de receção) com antecedência mínima de 30 dias, face à data de entrada em vigor da nova renda. A carta pode também ser entregue em mão, mas nesse caso deve existir comprovativo de receção assinado pelo arrendatário.
Na comunicação deve constar, a renda antiga, o coeficiente de atualização, a nova renda e a respetiva fórmula de cálculo. O mesmo se aplica no caso de aumentos por negociação, com os devidos ajustes.
Assim, se vive em casa arrendada, este ano deverá receber uma carta semelhante ao exemplo fictício que se segue:
Assunto: Comunicação da atualização da renda.
Exmo. Senhor/a
Nos termos constantes do Aviso n.º 17989/2021, de 23 de setembro, publicado em Diário da República, o coeficiente de atualização anual das rendas a vigor para 2022 é de 1,0043.
Assim, pela aplicação deste coeficiente resulta que a sua renda devida já a partir da próxima renda é de € 401,72 (ou seja 400,00€ x 1,0043), a qual é devida a partir da próxima renda.
Arrendatário pode recusar o aumento
O arrendatário pode não aceitar o aumento, mas só em condições muito específicas. De facto, nos termos do Novo Regime de Arrendamento Urbano, ao receber a comunicação do aumento, o arrendatário pode:
- aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
- opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor.
Para recusar o aumento deve invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:
- Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
- Idade igual ou superior a 65 anos;
- deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
Se não existir resposta do arrendatário considera-se que aceitou a atualização da renda.
Atualização pode não ser aplicada todos os anos?
Sim. O senhorio pode não atualizar a renda todos os anos. Mas não quer dizer que não a faça nos anos seguintes.
De facto, se o seu senhorio não tem procedido à atualização da renda pode fazê-lo mais tarde, mas tem um limite temporal.
Os coeficientes podem ser aplicados em anos seguintes, até o prazo máximo de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
Ou seja, se tem um contrato que nunca foi atualizado, este ano o senhorio pode atualizá-lo com base nos coeficientes de 2021, 2020 e 2019. Porém, não pode usar coeficientes anteriores.
Vejamos um exemplo. Tem um contrato de arrendamento que celebrou em 2016, mas cujo valor da renda estipulada de 500€ nunca foi atualizada. Este ano o senhorio decidiu fazer a atualização. Pode então atualizar a partir da renda que resultaria da aplicação dos coeficientes anteriores, ou seja nas rendas devidas em:
- 2019 => 500€ x 1,0115 = 505,75€
- 2020 => 505,75€ x 1,0051 = 508,33€
- 2021 => 508,33€ x 0,997 = 508,17€
Assim a renda devida em 2022 será: 508,17€ x 1,0043 = 510,36€.
Mas o senhorio pode decidir também não aplicar a atualização retroativa, mas caso o faça a sua renda seria de: 500,00€ x 1,0043 = 502,15€
Em qualquer dos casos na comunicação relativa à nova renda deve constar toda a informação em que assenta o valor proposto.
Fonte: Doutor Finanças
Luis Cura
Ajudo Pessoas, sou consultor imobiliário
Century21 Arquitectos
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